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共有产权住房利弊到底是怎样的呢

时间:2018-08-12 00:05:11 来源:互联网 阅读:15次

共有产权住房,利弊到底是怎样的呢?

上有一个段子,90后版本的大富翁你唯一能做的事情就是满地图乱逛交租金,永远买不起任何产业。这个段子虽然让人忍俊不禁,但是房子正在成为中国人最大的问题,已经成为不争的事实,然而这个事情正在发生着变化。

一、北京向房地产市场吹响冲锋号

8月3日晚上,由北京市住房城乡建设委等四部门联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见,一个叫做共有产权住房的定海神针正在形成。这一《办法》通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的使用权让渡给首次购房人,并允许房屋出租,且在满5年后,购房人可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

内容总结出如下的重点:

一、是各区的房源,都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。

二、是单身人士申购需年满30岁。

三、是有过住房转出记录的家庭,不能再申购共有产权房。如果离婚了,需要3年之后再申购。有违建不更正的,也不能申请共有产权房。

四、是持有不满5年的只能代持机构回购。持有满5年的,同等价格下代持机构优先买;也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭;还可以转成商品房销售给代持机构分成;满5年后也可以买了政府份额后变成商品房

共有产权住房利弊到底是怎样的呢

五、是物业费和公维,再加上暖气费之类的,共有产权双方谁住房谁承担,也就是购房人承担。

这一整套组合拳的出台,其实牢牢把握住了房地产的核心需求人群,刚需人群,对于刚需人群来说,他们的财富最少,但是对于住房的需求确实最大,而之所以之前炒房会有那么多人相信房价不会下跌,原因就是刚需人群的庞大需求,只要有刚需存在,炒房客就会觉得自己有数不清的接盘侠。但是,房子是用来住的,不是用来炒的,所以一定要有办法满足刚需人群的需求,才能够真正起到平抑房价定海神针的作用。

但是所有的事情都是有利有弊的,对于共有产权房也有以下的一些看法:

既然北京的共有产权房滥觞于以前的自住房,自住房和周边的商品房比较,政府定价低于周边商品房30%。

按照目前的意见稿,共有产权房的定价规则是其销售均价,低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。共有产权房的产权份额又是如何确定的,购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。

到底是什么意思呢?

还是以自住房的定价为例,以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%,但你以前买的自住房是完全产权的,但在转换为共有产权房之后,售价也可能低于同地段售价的30%,但你得到的是一个只有70%产权的房子。

也就是说,共有产权房的个人出资额等同于自住房的出资额,这意味着目前购买人获得的70%的产权,相当于以前自住房的全部产权,也就是说,用这些钱以前可以获得全部产权,但现在只能获得70%的产权,这意味着,在房子品质等不变的情况下,你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。

如果考虑到共有产权房仍然具有一定的保障性质,在限价的情况下,房子的品质其实在很多情况下是难以和周边真正的商品房相提并论的。这是基本的事实。但一般商品房不存在未来的转让问题,而目前的共有产权房在转让等等方面都有很多限制。

真正的共有产权,应该完全按照商品房的模式来建设,在土地出让,售价等方面和普通商品房没有任何区别,如果政府要共有产权,比如30%,这30%就应该直接体现为土地价格的折让,也就是把这30%的价格冲抵土地出让金即可,这样产权非常清晰,购房者也得到了真正的实惠,同时,由于完全按照商品房的模式,也不怕房屋质量缺斤短两。这才是共有产权房真正应该采用的模式。

所以目前的北京模式制度弊端也很明显。等于以前的自住房只是改了个名字叫共有产权房,价格没变,面积没变,但产权少了30%。这真的叫让利 吗?

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